Thế chấp đảo ngược là một khoản vay cho phép người sở hữu căn nhà từ 62 tuổi trở lên vay dựa trên giá trị tài sản của họ mà không cần phải trả tiền vay hàng tháng. Thay vào đó, khoản vay sẽ được thanh toán khi người vay bán nhà, dời nhà vĩnh viễn hoặc qua đời. Loại thế chấp đảo ngược phổ biến nhất là Home Equity Conversion Mortgage (HECM), được bảo hiểm liên bang và quản lý qua Bộ Nhà Ở và Phát Triển Đô Thị Hoa Kỳ (HUD).
Ai Đủ Điều Kiện Để Tham Gia Thế Chấp Đảo Ngược?
Điều Kiện:
- Độ Tuổi: Người sở hữu căn nhà phải từ 62 tuổi trở lên.
- Nhà Ở Chính Thức: Ngôi nhà phải là nơi cư trú chính của người vay.
- Yêu Cầu Về Giá Trị Tài Sản: Người vay phải sở hữu toàn bộ ngôi nhà hoặc có một lượng giá trị tài sản đáng kể.
- Loại Tài Sản: Nhà đơn lập (single-family home), căn hộ đã được HUD phê duyệt, và nhà nhiều đơn vị – multi-unit properties (tối đa 4 đơn vị) trong đó người vay sống tại một đơn vị.
- Đánh Giá Tài Chính: Người vay phải chứng minh khả năng trả thuế tài sản, bảo hiểm nhà ở và các chi phí cần thiết khác.
Các Loại Thế Chấp Đảo Ngược
- Home Equity Conversion Mortgage (HECM): Loại phổ biến nhất, được bảo hiểm liên bang và có nhiều chọn lựa thanh toán linh hoạt.
- Độc Quyền Sở Hữu Khoản Vay Thế Chấp Đảo Ngược: Do các tổ chức tư nhân cung cấp, dành cho những ngôi nhà có giá trị cao vượt quá giới hạn HECM.
- Khoản Vay Thế Chấp Đơn: Thường do chính quyền tiểu bang hoặc địa phương cung cấp để phục vụ các mục đích cụ thể như sửa chữa nhà hoặc trả thuế tài sản.
Có Thể Vay Được Bao Nhiêu?
Số tiền có thể vay phụ thuộc vào:
- Tuổi của người vay (người lớn tuổi hơn sẽ được vay nhiều hơn).
- Giá trị được thẩm định của ngôi nhà (tối đa giới hạn HECM là $1,089,300 năm 2024).
- Lãi suất của khoản vay.
- Số nợ thế chấp hiện tại (nếu có).
Người vay thường có thể vay từ 40%-60% giá trị thẩm định của ngôi nhà, tùy thuộc vào các yếu tố trên. Lãi suất có thể là cố định (fixed) hoặc thay đổi (adjustable); lãi suất thay đổi (adjustable rates) thường phổ biến hơn do tính linh hoạt trong cách rút tiền.
Làm Thế Nào Để Trả Khoản Vay Thế Chấp Đảo Ngược?
Khoản tiền vay phải được thanh toán khi:
- Người vay bán nhà.
- Người vay chuyển đi vĩnh viễn khỏi ngôi nhà.
- Người vay qua đời.
Số tiền thanh toán bao gồm số tiền đã vay, lãi suất và các khoản phí. Ngôi nhà sẽ được bán để trả khoản tiền vay, và bất kỳ phần dư nào sẽ thuộc về người vay hoặc người thừa kế.
Ví Dụ: Vay từ một căn nhà trị giá $700,000
- Giá trị nhà: $700,000
- Tuổi người vay: 70 tuổi
- Lãi suất: 5% thay đổi (5% adjustable rate)
- Nợ thế chấp hiện tại (Existing Mortgage): Không có
Người vay ở 70 tuổi có thể vay khoảng 50% giá trị căn nhà, tức vào khoảng $350,000 qua thế chấp đảo ngược.
- Nếu chọn rút tiền một lần hoặc theo hạn mức tín dụng, lãi suất chỉ áp dụng trên số tiền đã rút.
- Nếu người vay qua đời, người thừa kế có thể bán nhà để trả khoản vay hoặc tái cấp vốn khoản vay để giữ lại tài sản.
Điều Gì Xảy Ra Nếu Người Vay Qua Đời?
Nếu người vay qua đời:
- Khoản thế chấp đảo ngược sẽ đến hạn thanh toán.
- Người thừa kế có thể:
- Bán nhà: Số tiền thu được sẽ dùng để trả khoản vay; phần dư sẽ thuộc về người thừa kế.
- Thanh toán khoản vay: Người thừa kế có thể trả hết khoản vay (thường ở mức 95% giá trị thẩm định của ngôi nhà) để giữ lại tài sản.
Nếu số dư khoản vay vượt quá giá trị ngôi nhà, bảo hiểm trên các khoản vay HECM đảm bảo rằng người thừa kế hoặc tài sản thừa kế không phải trả quá giá trị căn nhà.
Nhược Điểm Thế Chấp Đảo Ngược So Với Vay Thế Chấp Dựa Trên Giá Trị Nhà (Home Equity Loan)
- Chi Phí Cao Hơn:
- Thế chấp đảo ngược có phí cao hơn (ví dụ: phí bảo hiểm thế chấp, phí khởi tạo – origination fee).
- Vay thế chấp dựa trên giá trị (home equity loan) nhà thường có chi phí ban đầu thấp hơn.
- Giảm Giá Trị Tài Sản:
- Thế chấp đảo ngược làm giảm giá trị sở hữu nhà (homeowner’s equity) theo thời gian.
- Vay thế chấp (home equity loan) không ảnh hưởng đến giá trị tài sản nếu được trả góp đúng hạn.
- Điều Kiện Phức Tạp:
- Thế chấp đảo ngược (reverse mortage) có thể phức tạp và có nhiều giới hạn.
- Vay thế chấp (home equity loan) đơn giản và dễ hiểu hơn.
- Ảnh Hưởng Đến Người Thừa Kế:
- Thế chấp đảo ngược làm giảm số tài sản thừa kế.
- Vay thế chấp giữ nguyên giá trị tài sản nếu khoản vay được quản lý tốt.
- Sự Khác Biệt Về Điều Kiện:
- Thế chấp đảo ngược giới hạn tuổi tác. Người vay phải từ 62 tuổi trở lên.
- Vay thế chấp không có giới hạn độ tuổi.
Thế chấp đảo ngược có thể là một công cụ hữu ích cho người cao niên cần thêm lợi tức thu nhập, nhưng điều quan trọng là phải hiểu rõ các chi phí liên quan, ảnh hưởng đến người thừa kế và các lựa chọn thay thế như khoản vay thế chấp dựa trên giá trị nhà. Nên tìm hiểu và làm việc với một cố vấn được HUD phê duyệt có thể giúp bạn có quyết định phù hợp.
-Nguyễn Bách Khoa-
Nguồn Tham Khảo
- HUD (Bộ Nhà ở và Phát Triển Đô Thị Hoa Kỳ)
- Thông tin tổng quát về Home Equity Conversion Mortgage (HECM).
- HUD.gov – Reverse Mortgages
- Consumer Financial Protection Bureau (CFPB)
- Hướng dẫn và tài liệu về thế chấp đảo ngược, bao gồm rủi ro và lợi ích.
- CFPB – Reverse Mortgages
- AARP
- Thông tin dành cho người cao tuổi về thế chấp đảo ngược, bao gồm chi phí và các lựa chọn thay thế.
- AARP – Reverse Mortgage Guide
- National Reverse Mortgage Lenders Association (NRMLA)
- Nguồn thông tin về thế chấp đảo ngược, tìm nơi cho vay và hiểu quy trình.
- NRMLA – Reverse Mortgage Info
- Investopedia
- Các bài viết chi tiết về các loại thế chấp đảo ngược, ưu và nhược điểm.
- Investopedia – Reverse Mortgage Explained
- FHA (Cơ Quan Quản Lý Nhà Cửa Liên bang)
- Thông tin về các khoản vay thế chấp đảo ngược được FHA bảo hiểm, yêu cầu và giới hạn vay.
- FHA – Reverse Mortgages
- Bankrate
- Lời khuyên tài chính về thời điểm và cách xem xét thế chấp đảo ngược.
- Bankrate – Reverse Mortgages